수도계량기 수도배관 동파, 누수 수리비용 임대인 임차인 누가 부담하나?

겨울철 한파가 몰아치면 수도계량기가 동파되는 건수가 증가합니다. 영하 10℃미만의 날이 2일 이상 계속되면 동파가 발생하고, 영하15℃ 이하의 날씨에는 동파 발생 건수가 기하급수적으로 증가합니다. 

서울시 조사에 따르면 2022년도 겨울철에 수도계량기 동파가 발생한 건을 조사해보니 계량기 동파 원인의 97%가 장기간 집을 비우거나 수도계량기 보온처리가 미흡한 경우라고 합니다. 

 

[출처:서울시]

 

이는 동파가 발생하지 않도록 미리 수도계량기 동파 예방처리를 하면 동파 발생을 방지할 수 있다는 뜻이기도 합니다. 

또한 수도계량기 동파가 발생하여 계량기 교체가 필요하거나, 물이 흘러 다른 집에 피해를 준 경우에 책임 소재의 중요한 판단 기준이 되기도 합니다. 

 

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서울시에서는 수도 계량기 동파가 되면 무상으로 교체해주었는데, 2022년 10월 17일 서울시 수도조례 제42조 수도계량기 관리책임이 개정되어서 사용자의 관리소홀, 계량기 보온미조치 같은 이유로 동파된 경우에는 계량기 대금, 설치비용, 봉인대금 합한 금액을 사용자에게 부과합니다. 

 

 

목차

1. 수도배관 동파 시 임대인 임차인 중 수리 비용 누가 부담하나?

2. 수도 배관 동파로 아래층 세대에 피해를 준 사건 판례

 

 

 

1. 수도배관 동파 시 임대인 임차인 중 수리 비용 누가 부담하나?

임대차중인 주택의 경우 수도계량기가 동파되거나 수도배관이 동파되었을 때, 그 수리 비용은 누가 지불하는지 종종 분쟁이 발생하기도 합니다. 기본적으로 전월세 임대를 준 주택을 사용, 수익 가능하게하는 책임은 집주인인 임대인에게 있는 것인데, 위에서 언급했듯이 사용자가 동파발생 예방을 제대로 했는지 여부에 따라 책임 소재가 갈릴 수 있습니다. 

 

영하의 날씨가 지속되면 수도 동파가 발생하지 않도록 수도계량기를 헌옷이나 에어캡 같은 보온재로 보온조치를 취하고, 

수돗물이 똑똑 떨어지도록 조금 틀어두는 등 사용자가 동파방지 예방 행동을 했는지 여부에 따라 비용 부담 주체가 달라지게 됩니다. 임차인도 해당 주택에 거주하면서 그 주택을 잘 관리하며 사용해야하는 선관주의 의무가 있기때문에

 

임차인이 동파방지 예방 조치를 사전에 했다면 임대인이 그 수리 비용을 부담하는 것이 맞습니다. 

반면에 임차인이 사전에 동파방지 예방 조치를 하지 않았다면 임차인이 그 수리비용을 부담하게 됩니다. 

 

아래 수도배관 동파에 관한 임대차분쟁 조정 사례가 있으니 참고하여서 동파 사건이 발생했을 때 임대인, 임차인간 사전에 잘 협의해서 처리해야겠습니다. 

 

분쟁사례 

-임차인은 임대차목적 부동산의 수도배관이 한파로 동파되어 임대인에게 수리를 요청하였음.
-임대인은 동파된 수도배관을 수리하고 그 비용 70만원을 임차인에게 청구함.
-이에 임차인은 그 수선비용에 대해 조정을 신청한 사건. 

 

쟁점사항

-조정 신청인인 임차인은 임대인의 수선의무에 따라 임대인이 수선비용 전액을 부담해야한다고 주장함.
-피신청인인 임대인은 동파 방지 조치를 취하지 않은 임차인에게 과실이 있으므로 임차인이 수리비용 전액을 부담해야한다고 주장함. 

쟁점 : 수도 동파 방지 조치를 취하지 않은 임차인의 과실 여부 및 임대인의 수선의무 여부.

 

민법 관련규정

제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 
특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

관련된 대법원 판례

1994.12.9. 선고94다34692, 94다34708

2008.3.27. 선고2007다91336 

임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용,수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상다하다 할 것이다. 

 

주택임대차분쟁조정위원회 조정결과

-수도배관 동파사고로 피신청인인 임대인이 지출한 수리비용 금700,000원 중에서 조정 신청인인 임차인의 임대인에(피신청인) 대한 손해배상채무는 금200,000원을 초과하여서는 존재하지 않음을 확인하다.

-임차인(조정 신청인)은 임대인(피신청인)에게 위 금200,000원을 지급한다. 

 

위 조정사례에서 보면

임차인은 선관주의 의무에 따라 겨울철 한파 때 수도관 동파를 방지하기 위해서 헌옷, 이불 등으로 수도배관 동파가 예상되는 곳을 감싸주거나, 수돗물이 조금씩 나오도록 약하게 틀어두어 수도관이 얼지 않도록 하는 듯 예방 조치를 위해야할 의무가 있고, 

 

임대인은 목적부동산의 수선의무가 있음에 따라 한파 때 동파에 취약한 위치에 수도관이 설치되어 있는 경우에 보온장치를 설치하거나 노후된 수도관인 경우에는 교체해주는 등 임차목적물의 사용, 수익에 필요한 조치를 해야할 의무가 있다는 것을 체크해야겠습니다. 

 

 

2. 수도 배관 동파로 아래층 세대에게 피해를 준 사건 판례

아파트와 같은 공동주택에서 수도 계량기와 배관 동파로인해 누수가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 임대인, 임차인, 위층, 아래층 사이에 갈등이 발생할 수 있습니다.

아래는 대전지방법원 판결 내용인데요 윗층에서 수도배관이 한파에 의해 동파되면서 아래 층으로 누수가 발생하여 손해배상을 한 판결입니다. 

 

소송 내용 개요

대전지방법원

2021가단104730채무부존재확인(본소), 2021가단3905손해배상(반소), 2021가단132131손해배상(반소)

-아파트 위층 입주민 A
-아파트 아래층 소유자B(임대인), 임차인C

-2021년 1월경 본 사건 아파트 임차인C의 세대 윗층의 내부 배관이 한파에 의해서 동파되면서 누수가 발생함. 이에 임차인C는 가전제품과 의류 등이 훼손되는 피해를 입음. 
-피해세대의 소유자인B(임대인)는 본 사건 아파트의 천장과 바닥이 훼손된 데 따른 피해와 임차인C와의 임대차 계약 해지로 인해 임대료, 관리비의 손해를 보게 됨.
-이에 소유자B(임대인)는 입은 손해에 대해 11,257,986, 임차인C는 입은 손해에 대해 1,000만원에 해당하는 손해배상을 요구하는 소송을 제기함.

-위층 입주민A는 강추위 한파라는 불가항력 자연현상이 본 사건 누수 사고에 큰 원인임을 고려해 공평의 원칙에 따라 책임이 경감되어야 한다고 주장하며, 아래층 소유자B(임대인)에 대한 손해배상채무 중 500만원을 초과하는 부분, 임차인C에 대한 손해배상채무 중 300만원을 초과하는 부분은 각각 존재하지 않는다는 소를 제기함.

 

 

사실관계

-아파트 관리사무소에서는 2020년 12월 중순부터 공고문을 통해서 아파트 입주민들에게 겨울철 한파에 따른 동파 피해 예방을 위해서 화장실이나 주방 싱크대에 물이 흐르도록 틀어놓으라고 안내를 했음.

-위층 입주민A 세대의 수도 배관 동파 당시 입주민A는 해외 출장 중이어서 관리사무소의 안내를 받지 못해서 해당 조치를 취하지 못했음.  

 

대전지방법원 판결 

-위층 입주민A는 아래층 소유자B(임대인)에게 10,626,486원을 지급하라.
 이 사건 피해 아파트의 세대 내 수리비 730여만원, 임차인C와 임대차 계약 해지 후 6개월간 본 아파트를 사용하지 못함에 따라 임대료 및 임차인이 내던 관리비를 포함한 320여만원을 합한 금액임.

-위층 입주민A는 아래층 임차인C에게 300만원을 지급하라. 

 

판결에 따르면 아파트 관리사무소에서 공고문과 방송을 통해서 지속적으로 겨울철 수도 배관 동파에 대비하라고 안내해왔고, 화장실이나 주방에 물이 조금씩 흐르도록 수도꼭지를 틀어놓는 것은 과도한 노력 및 비용이 드는 것이 아니라며 위층 입주민A의 아파트 관리 소홀로 배관이 동파되어 누수가 발생한 것으로, 아래층 세대가 입은 손해를 배상할 책임이 있는 것으로 판단했습니다. 

 

며칠 지속적으로 한파가 몰아치는 기간에는 수도 계량기, 배관 동파 방지를 해야겠습니다.

 

 

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