1기 신도시 특별법 대상 지역, 목동 상계 중계, 해운대 대구 대전둔산 등 지방 도시[노후계획도시 특별법]

분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 등 90년대 초중반에 준공한 1기 신도시 아파트가 30년이 다 되어갑니다. 신도시 지역에서는 정비사업에 대한 요구가 각 지자체마다 있고, 재건축 규제의 문턱을 넘기 여의치 않다고 판단한 단지들은 리모델링을 추진하기도 합니다.

 

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국토부에서는 2023년 2월에 1기 신도시 특별법 관련 내용을 발표했었는데 그 이후 국회에서 별 진행 내용이 없다가, 

총선이 다가와서 그런지 정치권에서 도시정비사업, 지역 SOC 사업 관련해서 논의되고 있다는 기사가 많이 나오고 있습니다. 그 중에서 최근에 노후계획도시 특별법 관련하여 연내에 국회 통과를 목표로 여야가 동시에 목소리를 내고있습니다. 

이번 포스팅에서는 노후계획도시 특별법 내용과 그 대상 지역에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

 

목차

1. 노후계획도시 특별법 개요

2. 노후계획도시 특별법 대상지역

3. 노후계획도시 특별법 혜택

 

 

1. 노후계획도시 특별법 개요

분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 등 1기 신도시 아파트가 포함되어 1기 신도시 특별법이라고 흔히 말하는데, 정식 명칭은

[노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법] 입니다. (이하 노후계획도시 특별법)

 

노후계획도시란?

노후계획도시 특별법에서 적용되는 노후계획도시는 면적이 100만㎡ 이상이고,
택지개발촉진법 등 관계 법령에 따라 택지조성사업이 완료되고, 20년 이상이 경과한 택지를 말합니다.  

 

통상 재건축사업 노후도 기준이 30년 이상인데요, 20년 이상으로 설정한 것은 도시의 노후화가 진행되기 전에 체계적인 계획을 수립하기 위함입니다. 

1기 신도시가 포함되며, 부산해운대, 인천 연수동, 대전 둔산, 광주 등 수도권 및 지방 택지개발 도시 등이 노후계획도시 특별법에 해당됩니다.

 

대상이 되는 구체적인 택지에 관한 내용은 시행령에서 구체화할 계획인데요,

한 개의 택지가 100만㎡ 미만이라도 인접/연접한 2개 이상 택지를 합해서 면적이 100만㎡ 이상이 되는 경우이거나,
택지지구와 동일한 생활권을 구성하는 연접한 노후된 구도심이 있다면 이를 합해서 하나의 노후계획도시에 포함 되도록 적용할 계획입니다. 

 

이는 향후 법이 통과되고 시행령이 어떻게 적용되는지 확인해보면 되겠습니다. 

 

 

기본방침 및 기본계획 수립

1기 신도시 특별법인 노후계획도시 특별법은 체계적인 도시정비를 위해 국토부가 노후계획도시정비 기본방침을 수립하고 각 지자체가 노후도시정비 기본계획을 수립하게됩니다. 

 

 

 

국토부 기본방침은 기본 계획의 가이드라인인데요, 노후계획도시정비의 목표, 기본방향, 전략, 기반시설확보, 이주대책 수립, 선도지구 지정의 원칙 및 도시재창조 사업 유형 등이 제시됩니다.

지자체의 기본계획은 노후계획도시를 대상으로 시장, 군수가 수립하는데 10년 주기로 5년마다 그 타당성을 검토합니다.

 

분당, 일산 등 성남시, 고양시 등 각 지자체에서는 노후계획도시에 대해 기본계획을 수립하는 용역을 진행하고 있습니다. 

지역에서 특별법 적용이 되는 선도지구도 선정할 것인데요, 선도지구로 선정되면 컨설팅 비용등 여러가지 혜택이 있을 것입니다. 

 

기본계획에 따라 지정권자인 시장, 군수는 특별정비계획 수립과 함께 노후계획도시특별정비구역을 지정합니다.  

특별정비구역이란 대규모 블록 단위의 통합정비, 역세권 복합, 고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능을 강화하기 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말합니다. 

 

특별정비구역으로 지정이 되면 그 이후 절차는 도시정비법의 재건축 사업, 도시개발법의 도시개발사업 등 각 개별법에 따라 시행이 됩니다. 

 

2. 노후계획도시 특별법 대상 지역

앞서 언급했듯이 노후계획도시에 해당되는 지역은 면적기준 100만㎡ 이상이고 택지조성완료된지 20년 이상이 된 택지가 대상입니다. 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 등 1시 신도시를 포함하여 서울 중계, 상계, 목동신시가지, 인천의 연수구, 대전의 둔산, 경기 광명, 부산해운대 등이 노후계획도시 특별법 대상지역에 포함됩니다. 

우리가 지도를 봤을 때 대규모 아파트 단지인데, 대단지 아파트 여러 곳이 격자로 잘 되어있으면 대상이 되는 경우가 많습니다. 국토부에서 발표한 기준으로 했을 때 전국에 약 49개 택지지구가 대상이됩니다. 

No.	시,도	지구명칭	면적(㎡)
1	서울	서울 개포	6,618,274
2		서울 신내	1,247,726
3		서울 고덕	3,347,795
4		서울 상계	3,308,270
5		서울 중계	1,592,617
6		서우 중계2	1,344,918
7		서울 목동	4,375,416
8		서울 수서	1,335,246
9	경기	성남 분당	19,639,219
10		안양 평촌	5,105,904
11		군포 산본	4,203,187
12		부천 중동	5,455,778
13		고양 일산	15,735,711
14		고양 화정	2,035,503
15		고양 능곡	1,261,851
16		안양 포일	1,051,797
17		광명 철산	1,365,045
18		광명 하안	2,077,545
19		수원 영통	3,260,534
20	인천	인천 구월	1,261,851
21		인천 연수	6,135,676
22		인천 계산	1,614,008
23	강원	원주 구곡	1,417,143
24		원주 단관	1,007,641
25		강릉 교동2	1,141,318
26	경남	김해 장유	4,640,939
27		김해 내외	1,949,391
28		김해 북부	2,004,196
29	광주	광주 상무1	2,621,865
30		광주 하남	1,830,954
31		광주 문흥	1,153,059
32		광주 일곡	1,473,173
33		광주 풍암	2,055,769
34	대구	대구 칠곡	1,789,501
35		대구 칠곡3	2,169,161
36		대구 성서	3,145,826
37	대전	대전 노은	1,968,025
38		대전 둔산	7,434,839
39		대전 둔산2	2,260,200
40		대전 송촌	1,009,492
41	부산	부산 해운대1,2	3,057,107
42		부산 화명2	1,446,292
43	울산	울산 화봉	1,060,700
44	전남	여수문수여서	1,259,350
45		목포 하당	2,839,486
46	전북	전주 아중	2,042,585
47	제주	제주 일도	1,091,736
48	충북	청주 용암	1,252,210
49		청주 용암2	1,556,599

 

위 노후계획도시 특별법 대상 아파트 지역 범위가 어떻게 되는지 확인하려면 택지정보시스템에 접속해서 확인해보면 되겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 노후계획도시 특별법 혜택

노후계획도시 특별법의 특별정비구역으로 지정이 되면 아래와 같은 특례/지원이 있습니다. 

 

재건축 안전진단의 면제 or 완화

이번 정부 들어서 재건축 안전진단이 다소 완화되기는 했지만 안전진단을 통과하는 것이 재건축 절차에서 높은 문턱인 것은 사실입니다. 적지 않은 지역이 안전진단 등급을 통과하지 못해서 고배를 마시고는 하는데요,

노후계획도시정비 기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정되면 시장, 군수 등 지정권자는 도시정비법에서 규정하는 것 보다 더 완화된 안전진단 기준을 적용할 예정입니다. 구체 완화되는 내용은 시행령에서 규정할 것입니다.  

더불어 특별정비구역 내에서 재건축을 통해 대규모 기반시설을 갖추거나 되거나 자족기능이 향상되는 등 사업 공공성이 확보되는 경우 안전진단 절차를 면제할 수 있습니다. 

 

구체 사항은 시행령, 국토부 기본방침에서 제시할 예정입니다. 

 

용적률, 용도지역 등 건축규제 완화

1기 신도시 같은 경우 용적률이 170~226% 정도인데요, 이는 2종일반주거지역, 3종일반주거지역 등 용도지역에 따라 편차가 있는데, 법정한도를 거의 다 채운 상황입니다. 만약 현재 아파트 토지의 용도지역이 3종일반주거지역이라면 보통 용적률 법정 한도가 250%인데요, 현재 아파트 용적률이 226%라면 법정한도를 거의 다 채운 것입니다. 재건축을 해서 더 높이 지을 여력이 없는 것입니다. 이런 경우 사업성이 안나와서 재건축을 추진하기 어려운데요, 노후계획도시 특별법에서는 

용적률은 2종반주거지역을 3종일반주거지역이나, 준주거지역으로 변경하는 등 종상향을 통해서 300~500% 까지 높여줄 수도 있습니다. 또한 용도지역도 여건에 따라 변경이 가능하도록 할 예정입니다. 

 

직주근접, 고밀/복합개방 등 특별정비구역을 입지규제최소구역으로 지정가능하도록 해서 노후계획도시에 창의적인 공간이 제시될 수 있도록 할 것입니다. 대상이 되는 지역 중에서 역 주변으로 유심히 볼 필요가 있겠습니다. 

*입지규제최소구역 : 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있는 지역에 도시관리계획으로 지정, 변경하는 구역.

 

 

리모델링 사업을 진행하는 경우 현재는 세대수 증가가 15% 이내로 가능한데, 

노후계획도시 특별정비구역으로 지정되면 이보다 높게 증가시킬 수 있도록 시행령에서 규정할 예정입니다. 

 

 

정비사업 절차 간소화로 신속하게 사업추진

특별정비구역에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에 통합심의 절차를 적용합니다.

-건축법, 국토계획법, 광역교통법, 경관법 등 각 개별법에서 정하는 인허가 심의, 지정, 계획 수립 등 통합해서 심의
-각 지자체에서 통합심의위원회를 구성해서 심의절차를 진행, 완료한 경우에는 개별법에 따른 심의를 모두 마친것으로 간주.

 

 

노후계획도시 특별법에서 주어지는 혜택도 많으니, 지켜야하는 의무사항도 있습니다.

1기 신도시의 경우 92년~96년 사이에 대규모로 주택이 공급되었습니다. 이 아파트들의 정비사업이 마스터플랜 없이 개별적으로 진행되면 해당 지역 주변에 주택시장이 불안정해질 것이기에, 체계적인 이주대책 수립이 필요한데,

지자체는 기본계획에서 이주대책에 대해서 세부적으로 추진계획을 수립합니다. 

 

또한 적정수준의 초과이익 환수를 해서 지역간 형평성을 확보, 기반시설 재투자 재원으로 활용할 것이라 합니다. 

 

 

 

[출처:국토부]