임차인이 계약갱신요구권 불행사에서 행사로 번복, 잔금 미지급 이유로 매도인 계약 해제 어려워[대법원 2023다269139]

2020년 7월 이후 임대차3법 시행되었는데, 주택임대차 계약갱신요구권 관련하여 분쟁이 종종 발생합니다. 관련 제도를 싱행한지 이제 좀 되어가니 분쟁이 되었던 판례가 조금씩 나오고 있습니다.

주택을 매매하는데 매매 계약 당시에 임차인이 거주하고 있다면 그 임차인이 이사나가거나, 그 임대차를 매수인이 승계하는 조건으로 계약하게됩니다. 

매수인이 실거주를 계획하고 있다면 매매 잔금일 기준으로 임차인이 그 주택에서 이사나가는 조건으로 계약을 하면되고, 전세, 월세를 안고 매수했고 만기가 좀 남아있다면 임대차 만기에 맞춰서 임차인 내보내고 실거주를 하게됩니다. 

보통은 임대인 임차인간에 별 문제 없이 주택의 인도가 이루어지지만, 어디선가 분쟁은 발생합니다.

 

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이번에는 임차인이 계약갱신요구권 행사 안한다고해서 임대인이 매매를 진행했는데, 임차인이 매매 잔금전에 이를 번복해서 갱신청구권을 사용한 사례에 대한 대법원 판례를 정리해보겠습니다. 

 

 

목차

1. 사실관계

2. 원심판결

3. 대법원 판결 2023다269139

 

 

1. 사실관계

-2021년 1월, 매수자, 매도자간 본 사건 아파트 매매대금 11억원의 매매계약 가계약을하고, 계약금 11,000만원을 송금함. 이후 본계약을 체결함. 매매 잔금일은 2021년 4월 22일.

-임차인의 만기는 2021년 10월. 보증금 5억원.

-본 계약 체결 당시 본 아파트에 임차인이 거주중이었고, 본 아파트를 중개한 공인중개사는 임차인과 통화하여 계약갱신요구권을 행사하지 않고 본 아파트를 인도할 것임을 확인 받음. 

-매매계약의 특약 : 임차인의 보증금 5억원은 매수인이 승계하는 조건임. 임대차 만기는 2021년 10월이고, 실제 명도는 2021년 12월 6일로 한다.

-매매 잔금 지급일 직전 임차인은 계약갱신요구권을 행사해서 본 사건 아파트에 2년 더 거주하겠다고 함.

-실거주 목적인 매수인은 매도인에게 잔금을 지급하지 않았고, 매도인은 이를 사유로 계약 해제 의사표시를 함.

-매수인은 매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라는 소송을 제기함. 

 

쟁점사항

매수인은
"매도인이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 대한 의사를 전달했을 뿐이고, 임대차계약을 종료하여 본 사건 아파트를 인도할 의무를 이행하지 않아서 잔금을 하지 않은 것이므로 매매계약의 채무를 불이행한 것이 아니다." 라고 주장함.

 

매도인은
"매수인이 임차인의 계약갱신요구권 행사를 이유로, 잔금지급을 이행하지 않으면서 임차인의 명도 문제가 해결되지 않으면 소유권이전등기에 필요한 서류를 받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다고 명백히 의사표시를 했다." 고 주장함.

 

 

2. 원심 판결

1심 판결

임차인의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 임차인의 권리로 임대인이 거부할 수 없거나, 그 갱신권 행사 여부가 임차인의 의사에 좌우된다고 하더라도 매도인의 본 사건 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 볼 수 없다고 판시하면서

매도인은 매수인에게서 잔금을 지급 받음과 동시에 매수인에게 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했습니다. 

 

2심 판결

1심 판결과 다른 판결이 나왔는데요,

본 매매계약의 특약에서 임차보증금 5억원은 매수인에계 승계되는 조건이고, 임대차 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월 6일로 하는 것으로 했다고 해서 본 사건 아파트의 인도의무가 2021년 12월로 유예되고, 매수인의 잔금지급이 선이행의무가 된다고 볼 수 없다면서 

매수인의 잔금지급의무 불이행을 원인으로 한 매도인의 계약해제 항변이 이유가 있다고 판결하였음. 

즉, 매도인이 임차인과의 임대차계약을 종료하고, 매수인에게 인도할 의무가 있다고 보기 어렵다고 한 것입니다. 

 

3. 대법원 판결 2023다269139

대법원은 2심과는 다른 판단을 했습니다. 다시 1심의 판단에 손을 들어준 것인데요, 대법원 판결을 요약하자면

-계약해석에 있어 쌍방 당사자의 진정한 의사가 무엇인지 탐구해야 한다.
 계약 해석에 이견이 있는 경우 계약의 형식, 내용, 동기, 경위, 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합 고려하여 논리와 경험의 법칙, 사회일반 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 한다. 

-민법 제536조(동시이행의항변권) 제2항 "당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 쌍무계약 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다."

-상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 부담하고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다.[대법원 2019다215719 판결]

-이 사건 아파트의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월 6일로 하지만, 임차인에 대한 이 사건 아파트의 반환청구권 양도에 의한 간접점유의 이전의무는 잔금일인 2021년 4월 22일에 잔금 지급, 소유권이전등기 의무 이행과 같이 이행하기로 합의한 것으로 볼 수 있다. 

-이에 매수인은 이사건 아파트에 대한 매도인의 현실인도의무보다 먼저 잔금지급의무를 이행할 의무를 부담한다. 

-그러나 본 아파트 매매계약 시에 주임법에 따른 계약갱신요구권을 임차인이 행사하지 않겠다고 했는데, 잔금일 직전 계약갱신요구권을 행사했음을 알 수 있는데, 이는 매도인의 현실인도의무의 이행이 곤란한 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다. 

-이에 매수인의 잔금지급 선이행의무를 이행하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 수 있고, 이런 사정변경은 매도인의 계약해제권 행사시까지 해소되지 않았다. 

-그러므로 매수인의 잔금지금의무 이행 거절이 정당한 것이 아닌지, 매수인의 잔금지급의무 불이행을 이유로 매도인의 해재권 행사에 문제가 없는지 심리할 필요가 있다.

 

임차인의 계약갱신요구권이 매매계약에 영향을 끼친 사건인데요,

계약갱신요권 불행사 했다가 갱신권 행사한다고 번복한 경우 매수인의 잔금 지급의무 이행 거절이 정당하다고 볼 여지가 있고, 잔금지급 미이행을 이유로하여 매도인이 매매계약을 해제하는 것은 적법하지 않다는 취지의 판결입니다. 

 

 

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