상생임대인 양도세 비과세 받을 수 있는 기준 정리[매매와 동시 갭투자 직전임대차계약에 해당하나?]

지금은 서울 강남, 서초, 송파, 용산구를 제외한 규제지역이 대부분 해제가 되어 요즘 매수하는 주택은 양도소득세 비과세 받기위한 거주의무기간이 없지만, 조정대상지역일 때 매수한 주택은 2년 거주의무를 지켜야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

요즘은 부동산 경기가 불황이라 거래가 많이 없고, 매매, 전월세 가격이 많이 내려가는 추세이지만,
2020~2021년 당시에는 임대차 가격도 급등하였고, 2020년 7월말에 시행한 전월세 상한제 임대차 법이 2022년 8월이면 2년이 되는 시기라 정부에서는 임대시장의 안정을 위해 2021년 12월 상생임대인 제도를 마련하였습니다.

제도를 시행하려면 임대인의 호응이 있어야하는 법,
이에 따라 상생임대인이 되면 양도소득세 비과세 혜택을 주기로 했습니다.

상생임대인 지원 혜택을 받으려면 2021.12.20 ~ 2024.12.31. 사이에 상생임대차 계약을 체결하면 되겠습니다.

예를 들어 21.5.에 신규 임대차 계약을 하고, 23.5.에 임대료를 5% 이내 인상하여 갱신계약을 한 후, 25.5. 이후에 주택을 양도하는 경우를 생각해 보면,

상생임대인 적용 기간내에 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대차 계약을 체결하는 경우에 해당하여,
1세대 1주택 양도세 비과세 적용 시 거주요건 2년 면제, 장기보유특별공제를 위한 2년 거주요건 면제됩니다.

참고로 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

처음에 제도를 발표할 때는 임대개시 시점에 1세대 1주택자 & 기준시가 9억원 이하 주택을 충족하는 경우 양도세 비과세 1년만 거주한 것으로 인정하는 것이있는데, 22년 6월에 상생임대인 제도의 혜택 범위를 확대하여 적용하게 되었습니다.

그러면 상생임대차 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 기준에 대해 알아보겠습니다.

1. 직전 임대차계약과 상생임대차 계약의 임차인이 동일해야 하나요?

서울의 A주택을 소유중인 임대인이,
2020.4.에 임차인 갑에게 임대를 주었고, 22년4월에 새로운 임차인 을과 상생임대차 계약을 체결하였다면,

직전임대차계약과 상생임대차 계약의 임대인은 동일해야하지만, 임차인은 갑, 을 달라도 무방합니다.
따라서 위 경우 임차인 을과 직전임대차계약 대비 5% 이내 임대료를 인상하여 계약하였다면 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례를 적용받을 수 있습니다.

급격한 가격 변동이 없는 임대주택 공급을 유도하기 위한 정책으로 임대인은 동일인이어야하나, 임차인의 동일성은 필요조건이 아닌 것으로 보면 되겠습니다.

2. 주택 취득 전에 임대차계약을 체결한 경우 직전임대차계약에 해당되나요?

주택을 매수하면서 동시에 새로운 사람과 임대차 계약을 체결하는 경우입니다.
상생임대인 제도 초기 시행 시 이런 경우 어떻게 해석해야 하는지 의견이 분분했었습니다.

최씨가 A 주택을 20.6월에 매매계약을 하고
20. 7월에 임대차 계약을 하고, 20.9월에 잔금을하여 주택을 취득하고, 임대차가 개시된 경우입니다.
부동산 상승기에 갭투자를 하면서 이렇게 하여 투자금액을 최소화 하는 것으로 진행하는 방법인데요,

이 경우 직전임대차계약의 의미를 먼저 살펴봐야겠습니다.
직전임대차계약이란?

거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다.

주택을 취득하고 나서 그 이후에 임대차가 시작되어야하기에 위 사례의 경우 매매 잔금과 동시에 임대차가 시작되는 경우에는 직전임대차계약에 해당되지 않습니다.

이런 질문이 많았는지 기획재정부 해석사례에도 나와있습니다.

주택 매매계약을 체결한 후에 임대차 계약을 한 경우, 주택 취득일 이후 임대 기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득전에 임차인과 체결한 임대차 계약은 소득세법 시행령 155의3의 직전임대차 계약에 해당되지 않는다.

전 소유자와(매도자) 임차인이 될 자와 임대차 계약이 체결된 후, 해당 임대차계약의 보증금의 잔금 지급 및 목적물의 인도 전에 당해 임대차계약의 임대인의 명의가 새로운 소유자로 변경된 경우에 소득세법 시행령 155의3의 직전임대차계약에 해당되지 않는다.

전세, 월세 같이 임대차계약이 되어있는, 즉 주택을 취득하면서 임대인의 지위를 전 소유자로부터 승계받는 경우에 그 승계받은 임대차 계약은 직전임대차 계약에 해당되지는 않습니다.
승계받은 임차인과 추후 재계약을 하거나, 새로운 임차인과 신규 계약을 하게 되면 그것이 직전임대차 계약이 되고,
그 다음에 상생임대차 조건에 맞게 (갱신)계약을 하게될 때 상생임대차계약이 되는 것입니다.


3. 임차인이 조기에 퇴거해서 실제 임대 기간이 2년이 안되는 경우에 의무 임대기간 판정 방법.

주택을 소유하고 있던 홍씨가 20.7월에 임차인 갑과 임대차 계약을 체결하고(직전임대차계약)
22.7월에 2년 갱신계약을 했는데, 1년만 거주하고 만기전인 23.7월에 이사를 가게될 경우 상생임대차기간 2년을 채우지 못했는데 상생임대차 계약에 해당되어 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주기간 요건 면제에 해당될까요?

기본 요건으로 직전임대차계약 기간은 1년6개월 이상이면 되고, 상생임대차 계약은 2년 이상 유지해야 2년 거주요건 면제에 해당됩니다. 따라서 위 사례의 경우 상생임대기간 2년 미만으로 상생임대차계약에 해당되지 않아 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없습니다.

직전임대차계약의 경우는 실제 임대한 기간이 1년6개월 이상이면 해당되므로
위 사례 4~6번과 같이 실제로 임대한 기간이 1년6개월 미만이면 직전임대차계약으로 인정되지 않습니다.

상생임대차계약의 경우는 실제 임대한 의무 임대기간이 2년 이상이어야하므로,
위 사례 4~6번과 같이 실제 임대 기간이 2년 미만인 경우면 상생임대차계약으로 인정되지 않습니다.



그러면,

4. 기존 임차인이 조기에 이사를 가서 새로운 임차인과 임대차계약을 한 경우 의무 임대기간 판정 방법은?

주택 임대인 홍씨가 20.1월 임차인 갑과 임대차 계약을 체결하고, 22.1월에 갱신2년 재계약을 했으나 임차인 갑이 2년을 채우지 못하고 1년만 살다가 퇴거하여 새로운 임차인 을과 23.1월에 임대차 계약을 체결한 경우 상생임대차 계약으로 인정될까요?

상생임대인 제도가 안정적인 임대주택을 공급하는것 목적인 만큼 임대인이 동일하다면 임차인의 동일인 여부는 따지지 않습니다. 이에 다음 임차인과의 임대차 기간을 합산하여 2년이상이면 상생임대차 계약에 해당됩니다.
위 사례의 경우 기존 갱신 임대차 계약기간 1년과(22.1~22.12월), 새로운 임대차계약 23.1월~이후의 임대기간을 합산하여 2년 이상이면 상생임대차계약에 해당됩니다.
단, 이때 위 3번 새로운 임대차계약의 임대료 등이 기존 임대차계약(2번)의 임대료 등 보다 낮거나 같은 경우에 한합니다.


기재부의 직전임대차계약, 상생임대차계약 사례 회신 내용을 보면,

시행령 제 155의3 제1항을 적용할 때 직전임대차계약 또는 상생임대차계약을 체결하였으나 임차인이 중도에 퇴거하여 임대기간 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차 계약 보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우로 한정)에 따른 임대기간을 합산할수 있다.