휴경 농지, 상속받은 농지 사업용, 비사업용토지 판단 기준, 양도세율 +10% 중과[주택 부수토지]

주택과 달리 토지의 경우는 토지 이용 현황에 따라 사업용, 비사업용 토지로 구분하게됩니다.

비사업용토지로 구분이 되면 양도소득세율을 적요할 때 양도차액 구간 기본 누진세율에서 +10%P 추가하여 양도세율을 적용하게 됩니다. 

 

그러면 비사업용 토지는 무엇일까요?  

부동산 용어 사전에 따르면 

나대지, 부재지주 소유 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산증식수단의 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지를 말한다. 

정의에서 보듯이 실수요에 따라 사용하지 않는 토지를 비사업용 토지로 봅니다.

 

농지의 경우는 

농지 소재지에 재촌하면서 일정기간 동안 직접 농사를 지어야 사업용 토지로 인정받습니다. 

 

참고로 농지의 재촌, 자경 관련 내용은 아래 포스팅 참조하시기 바랍니다. 

 

농지 매매 재촌 자경농지 양도소득세 감면 사례, 다른 소득이 있는 경우 해당되나?

 

 

농지가 비사업용토지가 되지 않으려면 소유기간에 따라 직접 경작한 기간을 확인해봐야하는데,

토지 소유기간 중에 사업용으로 사용한 기간이 아래 어느 하나에 해당해야 합니다 .

 

 

1. 소유기간이 3년 미만인 경우

-소유기간 중 2년 이상의 기간
-소유기간의 100분의 60에 상당하는 기간 이상인 기간

 

.2 소유기간이 3년~5년 사이인 경우

-소유기간 중 3년 이상의 기간
-양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간
-소유기간이 100분의 60에 상당하는 기간 이상의 기간

 

3. 소유기간이 5년 이상인 경우

-양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간
-양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간
-소유기간의 100분의 60에 상당하는 기간 이상인 기간

 

 

만약 농지가 사업용 토지가 아닌 비사업용 토지로 판정이 되면 양도소득세율이 기본세율에서 +10% 가산되게 됩니다. 

 

 

그러면 사례를 들어 살펴보겠습니다.

 

농지 소유하던 중 휴경 기간이 있는 농지의 경우 비사업용 토지 판정기준은 어떻게 될까요?

토지 소유자 최씨는

2013년 1월 도시지역 외의 지역에 소재하는 A농지 취득하고,

2019년1월 까지 직접 6년동안 경작하였는데, 개인적인 사정으로 3년간 경작을 안하고 휴경을 함.

이후 2022년1월 부터 다시 1년간 직접 경작을 하였고, 2023년 1월에 양도할 예정이었습니다. 

 

요약하자면 농지를 소유한 기간은 10년이 되고 경작한 기간은 7년입니다. 

이때 A농지를 양도할 경우 비사업용토지일까요?

 

앞에서도 살펴보았듯이 농지소유자가 일정기간 재촌하면서 직접 경작(자경)한 경우에는 비사업용 토지에 해당되지 않는데

위 사례에서 보면 농지 보유기간이 10년 이므로, 사업용 토지가 되기 위해서는 위 3번 항목을 체크하면 되겠습니다.

아래 3가지 중 어느 하나에 해당하게되면 되겠습니다. 

 

 1)양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간 : 양도일 기준 4년전에 휴경을 하였고, 이후 1년 자경 재개하여서 5년 중 2년 자경한 것으로 계산되어 해당X

 

 2) 양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간 : 자경 기간이 1년 계산되어 해당X

 

 3) 소유기간의 60%에 상당하는 기간 이상인 기간 : 10년 보유기간 중 7년을 자경했으므로 사업용으로 사용한 기간이 70%이므로 사업용 토지에 해당 O

 

 

만약 농지를 상속받았는데 상속받은 사람이 직접 경작하지 않고 양도하는 경우에 비사업용토지에 해당할까요?

 

강씨는 부친이 2001년6월에 취득하여 그 이후부터 15년간 재촌, 직접 경작한 A농지를 2015년 8월에 상속 받았는데,

A농지를 2023년 10월에 양도할 계획입니다. (A농지는 양도당시 도시지역 밖에 소재)

강씨는 서울에 근무하고있고 A농지를 직접 경작한 사실이 없는데, 비사업용토지로 볼까요?

 

 

상속 농지의 경우 

직계존속이 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 상속받아 양도하는 경우에는 비사업용토지로 보지 않습니다. 

위 사례에서는 부친이 15년간 재촌 자경하였으므로 비사업용토지로 보지 않습니다. 

 

참고로 상속농지 감면 제도가 있는데요,

피상속인이 8년이상 재촌, 자경한 상속농지를 상속인이 양도시 자경농지에 대한 감면은
-상속한 날로 부터 3년 이내 양도시에는 상속인이 경작하지 않아도 1년에 1억원 감면 가능.
-상속한 날로 부터 3년이 지나 양도 시에는 상속인이 1년 이상 재촌, 자경하면 1년에 1억원 감면 가능. 
-상속일로부터 재촌, 자경 여부에 관계없이 사업용 토지에 해당.

피상속인이 8년이상 재촌, 자경하지 아니한 농지를 상속 받은 경우,
-상속인의 재촌, 자경 기간과 피상속인의 재촌, 자경한 기간을 합산하여 8년 이상인 경우 1억원 감면.
-상속일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 재촌, 자경 여부에 관계없이 사업용 토지.
-상속일로부터 5년이 경과되면 상속인의 재촌, 자경 여부로 사업용 토지로 판단.

 

 

*참고로 양도당시 주거지역, 상업지역, 공업지역등 도시지역(녹지지역, 개발제한구역은 제외함) 안의 토지는 제외됩니다. 

 

 

주택의 경우 1세대 1주택 비과세 제도가 있는데, 주택면적 대비 토지 일정부분까지는 비과세이지만, 초과하는 부분에 대해서는 비과세대상에서 제외되어 과세대상이고 비사업용토지로 보게 됩니다. 

 

주택이 도시지역 중

수도권 주거지역, 상업지역, 공업지역에 소재한 경우 주택 면적의 3배 이내의 토지를 주택 부수토지로 봅니다. 

수도권 녹지지역이거나, 수도권 밖에 소재한 경우 주택 면적의 5배 이내의 토지를 주택 부수토지로 보고,

도시지역 밖은 10배 이내를 주택부수토지로 봅니다. 

 

 

수도권 밖 도시지역에 1세대 1주택자인 강씨의 주택 및 토지가, 주택면적 50평, 주택의 부수토지 300평 주택 및 토지를 양도하는 경우

 

주택 부수토지에 해당하는 범위는 주택면적의 5배이므로 250평은 비과세를 적용하고

나머지 초과 50평은 과세상이 되고, 비사업용토지에 해당이됩니다. 이에 기본세율에 +10%를 가산한 세율을 적용하게됩니다.