상가 환산보증금 초과 임차인 대항력, 우선변제권 등 보호되나?

우리나라에는 현재 임차인을 보호하기 위해서 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 제도를 두고 있습니다. 두 법이 비슷하기도 하지만 주택과 상가는 임차인 대상의 범위, 적용 방법이 조금 다른 부분이 있습니다. 

 

 

 

 

 

일례로 주택임대차보호법에서는 보호받는 임차인의 대상은 자연인인 개인을 대상으하는데(LH공사, 지방공사 등 대항력이 인정되는 조항은 있음), 상가임대차보호법은 임차인이 개인인지, 법인인지 구분하지 않습니다.  

 

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주택은 전입신고 + 확정일자를 받으면 경매, 공매 등 유사시에 임차인의 우선변제권을 보장하게 되는데요, 상가의 경우에는 모든 임차인에 대해서 우선변제권을 적용하지 않습니다. 

상가 임대차는 주로 월세로 계약을 하게됩니다. 이때 보증금 + 월차임X100 = 환산보증금이라고 하는데요, 이 환산보증금을 기준으로 상임법상 보호받을 수 있는 권리에 차이가 발생하게 됩니다. 환산보증금은 지역별로 다릅니다. 

 

아래는 2019년 4월 2일 이후 적용 기준입니다. 

담보물권 설정일	지역	보호법적용대상 (환산보증금)	보증금의 범위_이하 (환산보증금)	최우선변제액
2019.4.2~	서울특별시	90,000만원 이하	6,500만원	2,200만원 까지
	과밀억제권역 및 부산광역시 (서울특별시 제외)	69,000만원 이하	5,500만원 (부산 3,800만원, 기장 3,000만원)	1,900만원 까지 (부산 1,300만원, 기장 1,000만원)
	광역시(수도권정기계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다.) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	54,000만원 이하	3,800만원	1,300만원 까지
	세종특별자치시, 파주시, 화성시	54,000만원 이하	3,000만원	1,000만원 까지
	그밖의 지역	37,000만원 이하	3,000만원	1,000만원 까지

 

 

아래는 담보물권 설정일 기준으로 적용되는 전체 기간에 따른 금액입니다. 

 

 

상가임대차보호법에서는 환산보증금 이하 임차인은 법에서 말하는 사항은 다 보호를 해주는데,

환산보증금을 초과하는 임차인에 대해서는 일정 항목은 보호를 해주지 않습니다. 초과하는 임차인은 우량 임차인으로 보는지 모르겠습니다...

 

그러면 환산보증금을 초과하는 임차인의 보호 대상 유무를 항목별로 정리해보겠습니다. 

 

1. 계약갱신요구권은 모두 적용되어 보호받습니다.

 

2. 대항력 : 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 대항력은 모두 인정받습니다. 

 

3. 우선변제권 X, 환산보증금 초과 임차인은 상임법상 우선변제권을 보호받지 못합니다. 우선변제권을 확보하기 위해서는 대항력 + 확정일자가 필요조건인데 환산보증금을 초과하는 임차인은 세무서에서 확정일자를 받을 수 없기 때문입니다. 

 

4. 최우선변제권 X, 이것은 당연한 것인데, 최우선 보증금액에 해당되지 않기 때문입니다. 서울의 경우 환산보증금 6500만원 이하인 임차인에게만 해당됩니다. 

 

5. 묵시적갱신 X, 환산보증금 초과 임차인은 묵시적갱신 적용 대상이 아닙니다. 

 

6. 권리금 보호는 모든 임차인이 보장받습니다. 

 

7. 임대료 상한5% 적용 X, 

 

상가임대차보호법 제10조에 계약갱신요구 등 조항에서 대통령령으로 정한 5% 이내의 상한을 정해두었는데,

제10조의 2에 계약갱신의 특례 조항에 따르면

환산보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 차임, 보증금, 조세, 공과금, 그밖의 무담이나, 경제사정의 변동 등을 고여하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 라고 나옵니다.