경기도 광교신도시 시범적용 지분적립형 분양주택, 10년 후 전매가능한 반값 아파트

서울SH공사에서 공급하는 토지임대부 반값 아파트가 있는데,

경기도에서는 경기도시주택공사(GH)에서 공공분양하는 지분적립형 분양주택을 추진할 예정입니다. 

향후 광교신도시에 시범적용할 예정인데, 지분적립형 분양주택에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

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경기도형 지분적립형 공공분양주택이란?

전용면적 60㎡이하 지분적립형 분양주택을 최초에 10~25% 범위에서 지분을 취득하고 20~30년에 걸쳐 나머지 지분을 분할하여 취득하는 개념입니다. 

이는 토지임대부 반값 아파트와는 달리 토지에 대한 소유권을 포함하여 취득하게 됩니다. 

 

 

 

 

거주 및 전매 조건

5년간 의무 거주해야하고, 10년후에 전매가 가능합니다. 전매 가능 기간에는 제3자에게 거래 시세대로 매매가 가능하고, 매매 시점의 지분 비율에 따라 차익을 공공과 배분하는 구조입니다. 전매제한기간 내에 해외체류 등 불가피한 사유로 매도를 할 때에는 공공에 환매가 가능합니다. 토지임대부 주택은 LH 등 공공에 매도해야하는 것과 차이점입니다. 

 

 

지분적립형 아파트 어디에 공급하나?

광고 신도시 A17블록에 시범적으로 적용해 정책효과 등을 검토하여 경기도시주택공사에서 추진 중인 3기 신도시 등에 확대하여 적용할 계획입니다. 향후 고양창릉, 하남교산, 남양주왕숙, 과천 등이 대상이 되겠습니다. 

 

시범사업대상지  광교 신도시 A17블록

총 600호 중에서 전용 60㎡이하 240호를 경기도형 지분적립형 아파트로 분양할 계획입니다. 2025년 하반기 착공하여 2028년도에 후분양으로 공급할 계획입니다. 

 

 

구분	내용
위치	광교신도시 내 A17블록 (수원시 영통구 원천동 80번지)
면적	40,248㎡ (약 12,200평)
용적률	150%
건폐율	50%
공급계획안	총 600호 중, -지분적립형 분양 전용59㎡ 240호,  특별공급 40~50%, 일반공급 50~60% 예정 -일반분양 전용 60 ~ 85㎡ 360호   특별공급 65%, 일반공급 35% 예정
공급방법	후분양공급 (2028년 예상)

 

 

지분적립형 아파트 취득 시뮬레이션 - 20년 분납

구분	내용	비고
최초분양가(가정)	5억원
입주시 최초 지분취득액(25%)	12,500만원
추가 지분취득 4년 마다, 5회.	7,500만원 X 5회 = 37,500만원
추가 지분취득액 기간동안의 이자	9,000만원. (3.75억X4년+3억X4년+2.25억X4년 +1.5억X4년+0.75억X4년)X2%	최초분양가에 1년만기 예금이자 2% 가산 가정.

최초 분양가 5억원으로 가정했을 때, 20년간 분할 지분 취득 기간 이자를 가산하면 총 59,000만원에 100% 지분을 취득하게 됩니다. 

 

구분		연도별 지분 취득액
		총합계	입주시	4년~	8년~	12년~	16년~	20년
지분율	수분양자	-	25%	40%	55%	70%	85%	100%
	공공(GH)	-	75%	60%	45%	30%	15%	-
최초분양가(억원)		5	1.25	0.75	0.75	0.75	0.75	0.75
가산이자(억원)		0.9	-	0.06	0.12	0.18	0.24	0.3
합계(억원)		5.9	1.25	0.81	0.87	0.93	0.99	1.05

*정기예금 이자 금리에 따라 수분양자의 지분취득금액은 변동될 수 있습니다. 

 

 

지분을 차차 확보해가는 구조이기 때문에, 공공이 보유한 지분에 대해서는 임대료를 내야합니다. 최초 25%를 취득하고, 그 기간동안 나머지 75%에 대한 임대료를 납부해야하는데, GH는 임대료를 주변 전세시세의 80%로 정할 예정입니다. 

만약 주변 전세시세가 3억원이면, 80%인 24,000만원의 75%인 18,000만원을 임대료로 내야하는 것입니다. 추가 지분을 취득할 때마다 해당 지분에 비례한 금액을 돌려받는 구조입니다. 

임대료는 월세로 100% 전환이 가능합니다. (전월세 전환률 2.5%)

 

 

GH지분적립형 vs SH토지임대부 분양주택 비교

구분	GH지분적립형	SH토지임대부
분양가	분양가상한제	분양가상한제 건물분
임대료	공공지분에 대한 임대료 : 전세시세의 80% 이하	토지임대료
매도처분방법	제3자에게 지분 전매 가능	LH등 공공에 환매
처분가격	추후 GH와 협의(별도 방식으로 매매가 결정될 예정)	분양가+1년만기 정기예금 이자
입주자선정	일반공급 50~60%	일반공급 최소20%
	특별공급 40~50%	특별공급 최대80%