전세사기 예방 확인사항 국세, 지방세 납세증명서, 중개보조원 고지의무[공인중개사법 시행령 시행규칙 개정]

2022년 하반기 본격적으로 주택가격이 하락세로 접어든 이후, 전세보증금을 돌려받지 못하는 문제가 수면위로 노출되어언론에 계속 보도가 되었고, MBC PD수첩에 빌라 전세사기 빌라왕 관련 내용이 방영되기도 했습니다. 보증금이 한두푼도 아니고...보증금 빼서 신혼집을 준비중이신 분도 있었고...참으로 안타까운 내용이었습니다. 

 

 

 

 

주택가격이 한창 오르던 시절 전세가격도 많이 올랐는데요, 주택가격 하락하면서 전세가격도 빠지면서 전세가격은 약세로 접어들었습니다. 요즘은 어느정도 전세가격이 회복하기도 하였지만 아직 대부분의 지역에서 전세가가 고점대비 낮은 수준입니다.

이에 2년전쯤 신규 전세계약을 했던 임차인은 임대인과 협의하여 보증금을 조금 낮추어서 재계약을 하거나 보증금이 낮은 다른 집으로 이사를 가거나 합니다. 

 

보통 집주인은 새로운 임차인과 거래가 되어야 보증금을 반환해줄 수 있다고 이야기하는 경우가 많습니다.

간혹 어떤 임차인은 만기날짜에 보증금을 안돌려준다고 집주인 전세사기라고 말하는 분이있는데, 이는 전세사기라하기에 무리가 있습니다. 경험상 보통 대부분의 정상적인 집주인은 보증금을 반환해주려고 노력합니다. 대출을 받든, 전세가격을 낮춰서 내놓던, 아니면 이번 기회에 집을 매도해서 정리를 하던지 말입니다. 

 

전세반환보증을 가입한 경우에 만기일에 보증금 반환이 딱 되는 것으로 아시는 분도 있는데요,

보통 전세반환보증을 통해 계약 종료를 하더라도 만기일 기준으로 2~3개월 후에 주택도시보증공사(HUG) 등에서 보증금을 돌려받을 수 있으니, 임대인과 잘 이야기해서 집이 빨리 다른 사람과 거래되도록 하는 것이 가장 좋겠습니다. 

 

 

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언론에서 계속 전세사기 이야기가 나오는 것도 있고,

집을 새로 구하는 임차인 입장에서는 내 보증금을 만기 때 안전하게 돌려받을 수 있는지 없는지가 아주 민감한 사항이 되었습니다. 전세사기 이슈가 아니더라도 억단위 금액이니 아주 중요한 사항이겠습니다. 

 

국토부에서는 안전한 임대차계약을 위해 여러 대책을 발표하고 있는데요, 이번에는 공인중개사법 시행령, 시행규칙 개정을 통한 전세사기 예방 대책 등을 입법예고(2023.11.8~2023.12.18.) 했습니다. 앞으로는 주택임대차계약 시 아래 관련 내용을 잘 살펴보고, 설명듣고 확인해야할 것 같습니다. 개정되는 내용을 살펴보면,

 

 

 

임대인의 세금체납, 확정일자 현황 제시 의무 등 

공인중개사는 안전한 주택임대차 거래를 위해서 아래 관련 내용에 대해 중개대상물 확인설명서에 작성하고 서명하여 거래 당사자인 임대인, 임차인에게 교부해야합니다. 

1. 임대인의 체납여부 제시 의무 : 국세 및 지방세 체납정보를 확인합니다. 

 

보통 지방세는 그리 큰 금액이 아닌 경우가 많고, 국세가 체납되는 경우 고액일 수도 있습니다. 만약 임대인이 사업하시는 분이라면 부가세같은 경우 체납을 했으면 큰 금액이 될 가능성이 있습니다. 과거 체납이 되더라도 등기부에 압류가 될 때 까지 다소 시일이 걸리게 되므로 임차인이 전입+확정일자를 받아 대항력+우선변제권을 확보하는 기준일 사이에 문제가 발생할 가능성이 존재했었는데, 이제는 임대차 계약 시에 세금 완납 여부를 확인, 설명하는 것을 의무화 했습니다. 

 

임대차계약 시에 임대인이 납세증명서를 발급받아 확인시켜줄 수 도 있고,

임대인이 동의를 해주어서 임차인이 열람할 수 있습니다.

임대차계약을 한 이후라면 임차인이 계약서를 첨부하여 열람할 수 있습니다. 

 

미납국세열람신청서.hwp

0.06MB

 

미납지방세열람신청서.hwp

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국세, 지방세 열람신청은 임대차 기간이 시작하는 날까지 할 수 있습니다. 

 

 

 

또한 공인중개사는 아래 사항을 계약 시에 설명해야합니다. 

2. 확정일자 부여현황에 대한 정보 

 

주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 의거(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)

임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 아래 정보제공을 요청할 수 있습니다.
-주택 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임(월세), 보증금 등의 정보

 

 

3. 전입세대 확인서 제출에 대항 사항
4. 최우선변제금액, 소액임차인 범위 금액 
5. 전세보증보험에 관련된 내용

 

전세사기 문제가 이슈가 된 이후로, 임대차계약을 하고 전세보증보험에 가입하는 경우가 많습니다.

참고로, 전세대출을 받는 경우 보험관련 내용이 포함되어있는 안심전세대출이 가능하다면 안심대출로 진행을하는 임차인이 많습니다.  

 

임대인이 주택임대사업자라면 민간임대주택특별법 제49조에 따라 임대사업자는 임대보증금보증에 가입해야합니다. 

이경우 보험요금에 대해 임대인 75 : 임차인 25로 나누어 비용을 부담합니다. 

 

만약 전세보증금이

1. 주택가격의 60%이하라면(KB 시세등 기준으로) 임대사업자는 임대보증금보증에 가입하지 않아도 되됩니다.

2. 보증금이 주택가격의 60% 초과된다면 그 초과되는 금액에 대해 임대보증금보증 일부 가입을 하면 됩니다. 이경우에 보험비용은 전액 임대인이 부담합니다. 

 

위 1, 2번 두가지 경우 모두 임대사업자는 임대보증금일부보증에대한 임차인 동의서를 임차인에게 서면, 날인 받아서 제출해야합니다.   

 

위와 관련된 내용을 바탕으로 확인설명서가 개정되는데, 기존 중개대상물확인설명서에서 노랑음영, 빨간 글씨 부분 내용이 추가 됩니다. 

 

 

 

중개보조원 고지의무 시행

공인중개사사무소를 방문하여 집을 볼 때, 개업공인중개사가 아닌 실장님, 부장님 등이 매물을 보여주는 경우가 있는데요, 

중개보조원은 현장안내 등 중개업무를 보조하는 경우 중개를 의뢰한 손님에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야합니다. 

 

공인중개사의 착오 또는 안내에 대한 미흡함을 방지하고, 정확한 중개 정보제공안내, 중개보조원의 불법행위 방지 등,

안전한 중개거래를 위해 신분고지의무를 신설한 것입니다. 

 

이 사항을 위반 시 개업공인중개사 및 중개보조원에게 각각 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 

단, 개업공인중개사가 관리, 감독을 소홀히 하지 않은 경우는 과태료 처분에서 제외됩니다. 

 

 

소형주택 관리비 내역 설명

간혹 월세를 조금 받고, 대신 관리비에 금액을 전가시키는 경우가 있었는데요, 소형주택의 관리비 투명성을 위해 아래 사항도 의무화 됩니다. 

공인중개사는 원룸, 오피스텔 등 소형주택 임대차계약 시, 관리비가 어떤 항목으로 구성되어있는지 임차인 등 중개의뢰인에게 성명해야합니다. 
*세부항목 : 일반관리비, 전기세, 수도세, 가스비, 난방비, 인터넷사용료, TV사용료 등.

 

 

 

위 개정된 사항이 중개대상물확인설명서에 포함될 예정입니다. 

 

 

개정사항 포함 중개대상물확인설명서 전체 내용은 아래 파일 참조하세요. 

중개대상물확인설명서_개정사항포함

중개대상물확인설명서_개정내용포함_20231108.hwp

0.11MB

 

 

 

모두 안전한 주택임대차계약을 하시기 바랍니다.

 

[출처 : 국토교통부_입법예고]