전세 월세 계약 시, 세금체납 등 확인할 5가지. 공인중개사 확인설명 의무 개정[전세사기 예방]

전세사기가 사회적 이슈이다 보니 전세, 월세 주택임대차 계약할 때 임차인 입장에서는 만기가 되어 이사 나갈 때 제 때 안전하게 보증금을 반환 받을 수 있느냐가 최대의 관심항목인 것 같습니다. 

이런 이유로 최근에는 주택거래 통계에서 아파트를 제외한 주택에서 월세를 선택하는 비중이 높아지고 있다고 합니다. 

 

임차인 입장에서는 전세계약을 할 때, 해당 주택에 근저당 등 선순위 권리가 있는지 확인하는 것은 당연하고,

요즘은 임대인의 국세, 지방세 등 세금체납 사실이 있는지 확인하고 계약하게 됩니다. 

부동산에서도 임대인에게 세금 납부확인서를 계약 시 또는 잔금일에 필수로 가져오도록 안내하는 경우가 많습니다. 

특약 사항에도 [국세, 지방세 납부확인서 확인하고 계약한다.] 같은 내용을 기재합니다. 

 

전세사기가 사회적 이슈가 되다보니 전세사기 예방을 위해서

국토부에서는 공인중개사법 시행령을 개정하여 중개대상물확인설명서에  선순위 권리관계, 임차인 보조제도 등을 설명하고 작성, 서명하여 교부하도록 했습니다. 

 

이번 개정사항은 2024년 7월부터 적용됩니다. 

 

 

1. 선순위 권리관계 확인

-임대인의 국세, 지방세 납세증명서 확인
-확정일자 부여현황 확인
-전입세대확인서 확인

 

세금 체납 현황은 등기부에 바로 등재되는 것이 아니라서 요즘은 임대차 계약 시에 임대인에게 발급요청하여 확인하는 것이 일반적입니다. 

또한 다가구 같은 건물에 전월세 계약을 하는 경우 다른 선순위 임차인이 있는 경우가 있으니 확정일자 부여현황, 전입세대열람을 하여 선순위 권리를 확인하게되는데요, 

공인중개사 사무실에서 계약을 할 때 중개대상물확인설명서에 위 사항을 공인중개사가 설명하고,

공인중개사, 임대인, 임차인이 서명하는 것으로 개정되었습니다. 

 

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2. 임차인 보호제도 확인

-소액임차인 보호를 위한 소액임차인의 범위, 최우선변제금액 확인
-민간임대주택인 경우 임대보증금보증제도 확인

 

만약 해당 주택이 경매, 공매 등 진행되어 내 보증금이 말소기준권리보다 후순위여도 보장받을 수 있는 최우선변제금액을 확인하는 사항을 설명하도록 했고,

임차 주택이 민간임대주택인 경우에 주택임대사업자가 임대보증금보증에 가입해야하는데 이에 대한 내용도 추가되었습니다.

 임차인 권고사항 : 전세보증금 반환 보증에 가입

 

 

노란 음영, 파란색 글씨 부분이 개정되어 추가되는 사항입니다. 

개업공인중개사, 임대인, 임차인이 모두 확인하고 서명하는 것으로 변경되었습니다. 

 

3. 관리비 설명의무

네이버 부동산에서 주택 매물 광고 시, 관리비 세부내역을 표시하는 것으로 23년 11월 부터 변경되었는데요,

주택관리비 투명화를 위해서 중개대상물확인설명서에도 세부내역 및 부과 방식에 대해 설명, 확인하도록 추가되었습니다.

 

 

참고로 관리비 금액은 직전 1년동안 월평균 관리비 등을 기반으로 계산한 금액을 작성하면 되는데, 그 산출 기간은 개별 여건을 고려하면 되겠습니다. 

 

4. 중개보조원 고지 확인, 설명 

공인중개사 사무소에서 집을 보러갈 때 공인중개사분이 같이 가는 경우도 있고, 통칭 실장님이라고 말하는 경우가 많은데 중개보조원이 같이 가는 경우도 있습니다. 

이때 현장 안내를 한 분이 중개보조원이라면 사전에 중개보조원이라는 사실을 미리 고지하여야 하는 것으로 23년 10월부터 변경되었는데, 이에 대한 사항도 중개대상물 확인설명서에 체크하도록 변경되었습니다. 

 

전세사기가 발생한 사례의 경우, 명의를 빌려서 운영하는 무자격 중개사무실이 개입된 경우가 있어서 이런 확인 사항을 추가한 것으로 보입니다. 

 

전세사기 방지를 위해 공인중개사의 확인 설명 의무가 강화되었고,

임대인, 임차인도 상호 확인하여 안전한 거래를 하도록 양식도 변경되었습니다. 

 

전세, 월세 임대차계약할 때 확인하고 안전한 계약하세요~

 

[출처 : 국토부]